Jusqu'à combien pouvez-vous encore emprunter pour acheter une maison ?
Écrit par: Sven Van Santvliet
- 17 Août 2022
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La Banque nationale de Belgique (BNB), l'instance de contrôle du secteur financier, exhorte les assureurs et les banques qui vendent des crédits hypothécaires à davantage de prudence dans l'octroi de crédits hypothécaires présentant un ratio ‘loan-to-value’ élevé. Il s'agit de la valeur du crédit hypothécaire par rapport à celle du bien immobilier. Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Jusqu'à quel montant pouvez-vous encore emprunter pour acheter une maison ?
Pendant des années, la BNB a recommandé au secteur de ne pas octroyer trop facilement de crédits hypothécaires. Elle exprimait ainsi son souci (justifié) de protéger le client potentiel que vous êtes contre un endettement trop important. Comme les taux d'intérêt sur les crédits hypothécaires ont fortement chuté ces dernières années, les banques octroyaient parfois des quotités, ou loan-to-values, plus élevées, ce qui augmentait le risque de problème de remboursement.
Qu'est-ce qu'une quotité ?
La quotité est le rapport entre la somme de votre crédit immobilier et la valeur de votre habitation. Le pourcentage de la quotité indique donc combien vous pouvez emprunter pour votre maison.
Comment se calcule la quotité ?
C'est très facile. Construisez une fraction, dont le numérateur est le montant du crédit et le dénominateur la valeur de l'habitation. Multipliez ce résultat par 100 et vous obtenez le pourcentage de votre quotité.
Montant du crédit * 100 = quotité exprimé en pour cent
Valeur de votre habitation
Nous allons donner un exemple : imaginez que vous souhaitez solliciter un prêt de 180.000 euros pour une habitation valant 200.000 euros. La quotité se calcule comme suit :
180 000 * 100 = 90 %
200 000
Un prêt hypothécaire de maximum 90 % de la valeur de l'habitation va devenir la règle
À partir du 1er janvier 2020, vous ne pourrez plus emprunter que jusqu'à 90 % de la valeur de votre habitation, en principe. En d'autres termes, vous serez obligé d'amener votre propre apport lorsque vous voudrez acheter une habitation ou souscrire un crédit hypothécaire pour un refinancement par exemple. Très sévère, semble-t-il. Est-ce que cela signifie que beaucoup de personnes ne pourront plus obtenir de crédit hypothécaire, à cause de ces 10 % d'apport personnel ? Non, pas nécessairement.
La BNB va évaluer la règle pour la quotité maximale au niveau de l'ensemble du portefeuille d'hypothèques des banques. Autrement dit : les dérogations individuelles seront toujours possibles.
En revanche, les banques devraient adapter leurs critères d'acceptation. Nos spécialistes suivent cette évolution de près et connaissent les conditions d'acceptation par cœur.
Convenez d'un rendez-vous si vous êtes en quête d'un crédit hypothécaire. Nous rechercherons les meilleures conditions pour vous.
La quotité pour l'achat d'un premier logement peut être assouplie
La Banque nationale de belgique (BNB) ne souhaite pas mettre les jeunes dans l'impossibilité d'acquérir une maison. Les prêteurs peuvent donc se montrer plus souples dans l'octroi d'un crédit hypothécaire pour un premier achat. La BNB stipule ainsi que les banques peuvent consacrer maximum 35 % de leur volume de prêt (le montant total des prêts hypothécaires que les banques peuvent octroyer) à des crédits immobiliers avec une quotité supérieure à 90 %. De ces 35 %, maximum 5 % des crédits peuvent avoir une quotité de plus de 100 %.
Concrètement :
• 35 crédits hypothécaires sur 100 peuvent donc avoir une quotité de plus de 90 %.
• Parmi ces 35 familles, 1,75 seulement (5 %) peuvent souscrire un emprunt avec une quotité supérieure à 100 %.
Conclusion ? Il sera moins évident de faire partie du groupe sélectionné de personnes qui empruntent avec une quotité de plus de 90 %, encore moins de 100 %. Raison de plus pour vous faire aider par de vrais spécialistes. Convenez d'un rendez-vous aujourd'hui encore pour discuter de votre dossier.
Et qu'en est-il du crédit pour une deuxième habitation (comme une résidence secondaire) ?
Vous êtes déjà propriétaire et souhaitez prendre un crédit hypothécaire pour acheter une résidence secondaire ? D'autres règles s'appliquent dans ce cas. Pour ces acheteurs, les banques peuvent utiliser maximum 20 % de leur portefeuille pour un crédit avec une quotité supérieure à 90 %. Le maximum absolu est de 100 % ici. Il est impossible de dépasser 100 % !
La quotité pour un immeuble de rapport est plus stricte
Pour les biens de rapport (par exemple un immeuble à appartements dont plusieurs sont mis en location), le montant maximum du crédit immobilier se limite à 80 % de la valeur d'achat. La BNB autorise les prêteurs à utiliser 10 % de leur portefeuille de crédits avec une quotité de plus de 80 %. La quotité maximale pour ce type de crédit hypothécaire ne peut jamais dépasser 90 %.
Les experts en crédits hypothécaires d'Hypothèque.be peuvent financer à 100% votre immeuble de rapport dans des circonstances spécifiques. Prenez encore aujourd'hui rendez-vous pour en savoir plus.
Quelle part de vos revenus pouvez-vous consacrer au remboursement de votre prêt ?
L'endettement global des familles belges a augmenté ces dernières années. La Banque Nationale de belgique (BNB) estime que c'est une évolution inquiétante. Dans certains cas, l'endettement dépasse même les 50 % des revenus de la famille. Si vous faites partie de cette catégorie, la banque ne pourra consacrer au crédit que 5 % maximum de sa nouvelle production. Quoi qu'il en soit, il est très important de bien évaluer au préalable combien vous pouvez rembourser par mois sans rencontrer de problèmes. Nos spécialistes vous aideront à calculer correctement ce montant.
Importance de la simulation de votre crédit hypothécaire
Vous l'aurez remarqué : il devient plus difficile d'obtenir un crédit hypothécaire. Une bonne simulation de votre crédit hypothécaire et la connaissance du montant que vous pouvez emprunter sont donc encore plus importantes. Convenez sans plus attendre d'un rendez-vous.
À combien se montent les droits d'enregistrement pour l'achat d'un logement ?
Les droits d'enregistrement relèvent d'une compétence régionale. Et les tarifs sont donc différents dans les trois régions de notre pays.
Flandre
En Flandre, les droits d'enregistrement s'élève à 3% vu que le bonus logement a disparu. Découvrez ici tous les détails de l'abandon du bonus logement et de la diminution des droits d'enregistrement.
Bruxelles
À Bruxelles, pas de droits d'enregistrement sur la première tranche de 175.000 € du prix d'achat. Au-delà, 12,5 %.
Wallonie
En Wallonie, distinction entre régime réduit et régime normal, selon le revenu cadastral de la maison.
- En cas de régime réduit, droits d'enregistrement de 6 %.
- Pour un régime normal, 12,5 %.
Dans les deux cas s'applique une exonération sur la première tranche de 20.000 euros.
Attention si vous achetez une maison et prenez pour ce faire un crédit immobilier, car il y a d'autres frais à payer, comme les honoraires du notaire, le coût de l'inscription au registre et les frais propres au crédit hypothécaire.
Le plus important est de rembourser correctement votre crédit hypothécaire
En première instance, les spécialistes d'Hypotheque.be estiment surtout important de pouvoir rembourser correctement votre crédit hypothécaire. C'est pour cela qu'ils effectuent d'abord une analyse approfondie de votre situation :
• Qui êtes-vous ?
• Combien gagnez-vous ?
• Quel est votre plan financier (de combien avez-vous besoin) ?
• Pourrez-vous rembourser ?
En fonction de ces questions et de vos réponses, ils rechercheront un crédit hypothécaire vous correspondant parfaitement. Vous désirez un entretien à ce sujet ? Convenez sans plus attendre d'un rendez-vous.