Le vendeur de la maison de vos rêves a des dettes. Que va-t-il se passer ?
Écrit par: Sven Van Santvliet
- 19 Mars 2020
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Après de longs mois de recherche, vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves. Vous signez le compromis mais quelques mois plus tard, vous apprenez que le vendeur a des dettes. Pire, il est déclaré en faillite... Que va-t-il se passer ?
Vous venez de découvrir que le vendeur de votre nouvelle maison avait des dettes ? Contactez sans plus attendre votre notaire ! Celui-ci vérifiera pour vous si le vendeur est indépendant en personne physique (sans société) ou gérant/administrateur d'une société. Dans ce dernier cas (le vendeur a une société), le notaire vérifiera auprès de la Centrale des bilans de la Banque nationale de Belgique (ou via la Banque-Carrefour des Entreprises) si la société de votre vendeur est financièrement saine, ce qui sera bien sûr très important.
Connaître la situation financière du vendeur sera un peu plus difficile pour votre agent immobilier que pour votre notaire. Au contraire du notaire, il ne pourra par exemple pas vérifier l'existence de dettes fiscales. Le vendeur pourra aussi contracter des dettes après la signature du compromis.
Comme il est toujours important en tant qu'acheteur d'acquérir un bien libre de dettes ou d'hypothèque, les actes notariés reprennent presque toujours une clause stipulant que le bien est vendu « quitte et libre de toutes charges ». Cela signifie que si le vendeur a contracté une dette ou un emprunt garanti par une hypothèque, cette dette devra avoir été apurée au plus tard au moment de la passation de l'acte. Le prix de vente sera donc utilisé (en partie) par le notaire pour rembourser la dette restante, ce qui aura pour effet de rayer l'hypothèque.
Le rôle du curateur
En cas de risque de faillite, il sera important de savoir si l'habitation en question se trouve ou pas dans une société ? S'il n'en est rien, la vente se fera normalement. La situation sera par contre un peu plus compliquée si l'habitation appartient bien à une société. Un curateur reprendra dans ce cas le rôle du vendeur. Le curateur prendra en effet de facto la direction de la société faillie en lieu et place du gérant. Il devra liquider la société et payer les dettes avec le produit de cette liquidation. Qu'est-ce que cela signifie pour la vente de la maison de vos rêves ? Si le compromis a été signé dans les règles, le curateur ne pourra normalement pas y déroger et vous pourrez en demander l'exécution forcée au tribunal.
Faillite du vendeur de la maison Que va faire la banque ?
La banque du vendeur aura également un rôle à jouer. Elle devra en effet accorder la main-levée dans la mesure où il y aura une créance à rembourser à la banque. Si le prix de vente de la maison n'est pas suffisant, la banque refusera vraisemblablement la main-levée. Une main-levée conditionnelle sera néanmoins possible. Les conditions de cette main-levée pourront varier et porteront sur le propriétaire : celui-ci devra proposer des solutions, comme l'apport d'une garantie à travers une ancienne habitation (très exceptionnel) ou la formulation d'une proposition pour rembourser la créance restante à la banque (sur fonds propres ou au moyen d'un autre emprunt). La banque n'acceptera pas de plan d'apurement pour des montants plus importants. Il y aura de fortes chances que le propriétaire tente d'obtenir un accord avec vous et vous demande un prix plus élevé. Le compromis étant toutefois normalement contraignant, vous n'avez pas grand-chose à craindre.
Le vendeur de la maison a des dettes ? Vérifiez les conditions du compromis
Vérifiez toujours attentivement les conditions reprises dans le compromis. Sachez que ces conditions sont valables pour les deux parties : il s'agira donc d'une arme à double tranchant. Si le vendeur n'a pas d'arguments à opposer, vous pourrez exiger la vente forcée de l'habitation. Vous devrez toutefois pour cela lancer une procédure devant le tribunal. Une autre solution consistera à demander des dommages et intérêts. Cela sera le plus souvent fixé contractuellement. Pareils dommages et intérêts correspondront le plus souvent à la valeur de l'acompte ou à 10 % de la valeur de l'habitation. Vous devrez envoyer pour cela une mise en demeure au vendeur. S'il ne paie pas, vous devrez vous adresser au tribunal.
Faites-vous aider par nos spécialistes
L'important au moment de l'achat d'une habitation sera de vous faire bien accompagner. Pensez donc à faire appel à différents spécialistes :
- Agence immobilière professionnelle : renseignez-vous aussi sur son travail préparatoire, sur les raisons de la vente, ...
- Un courtier indépendant en crédits : qui travaille avec plusieurs banques et fera une simulation de votre emprunt hypothécaire. Vous saurez ainsi s'il correspond à votre budget.
- Faites-aussi examiner le compromis par un notaire.
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