Emprunter les frais d'achat d'une maison ? Voici comment faire !
Écrit par: Sven Van Santvliet
- 16 Octobre 2022
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Emprunter les frais d'achat d'une maison : encore permis ?
La loi interdit à l'acheteur du bien immobilier d'emprunter lui-même les frais d'achat sur le prix d'achat. Et ce, pour les raisons suivantes :
Vous ne pouvez pas emprunter le coût d'achat dans le cadre d'un crédit à la consommation (via le prêt dit personnel). En effet, la loi stipule clairement qu'un crédit à la consommation (prêt personnel) ne peut être utilisé à des fins immobilières. Ces buts immobiliers font alors référence au coût d'achat de votre maison. C'est une question de briques et de mortier.
Une deuxième raison pour laquelle vous ne pouvez pas emprunter le coût en plus du prix d'achat est que les prêteurs sont obligés de suivre les directives de la Banque nationale de Belgique. En effet, à partir du 1er janvier 2020, la Banque nationale a obligé tous les prêteurs à limiter le montant maximal pouvant être emprunté à 90 % du prix d'achat pour les "primo-accédants". C'est la règle de base. Dans des cas exceptionnels, un prêteur peut aller jusqu'à 100 %. Mais alors vous n'aurez pas ajouté le coût.
Emprunter les frais d'achat d'une maison : comment faire ?
En fait, aujourd'hui, vous ne pouvez emprunter les frais d'achat que si vous pouvez faire appel à vos (grands) parents.
1. Vos (grands)parents ont l'argent pour les frais d'achat
Vos (grands) parents ont une tirelire à eux et sont prêts à vous fournir l'argent. Ils peuvent le faire de différentes manières. Le plus courant dans ce genre de situation est qu'ils donnent l'argent pour les frais d'achat.
Mais dans la pratique, nous constatons également que, d'autre part, des arrangements sont souvent conclus lorsque l'enfant veut ou les enfants veulent rembourser l'argent à leur propre rythme.
2. Vos (grands)parents n'ont pas l'argent nécessaire pour payer les frais d'achat.
Dans cette situation, les (grands-)parents n'ont pas l'argent pour le coût d'achat. Est-ce que ça veut dire que c'est complètement "game over" ? Non, absolument pas.
Heureusement, il existe encore une solution. Il existe un prêteur spécialisé qui a développé un produit distinct à cette fin pour les (grands)parents. Dans ces cas, les (grands)parents contractent un prêt à tempérament (un "prêt personnel"). Ce prêt à tempérament a alors pour objet "l'aide familiale aux enfants".
Lorsque les (grands)parents reçoivent ensuite l'argent du prêt sur leur compte, ils décident comment le donner à leur(s) enfant(s). En font-ils don ou le donnent-ils par le biais d'un prêt familial où l'enfant (les enfants) rembourse (remboursent) le prêt.
Emprunter les frais d'achat d'une maison : troisième option, caution ou garantie supplémentaire
Il existe une troisième option pour emprunter les frais d'achat avec la maison. Comme vous avez pu le lire ci-dessus, la règle de base pour le montant maximal à emprunter est de 90 % du prix d'achat. Mais cette définition est étroite. En fait, c'est jusqu'à un maximum de 90% de la position de sécurité. Parce que les directives parlent clairement de "quotité". Et la quotité est le rapport entre le montant du prêt et la position de garantie.
Clarifions cela à l'aide d'un exemple.
- Prix d'achat = 100.000 euros
- Montant de crédit (achat + frais) = 110.000 euros
- 1 immeuble sert comme caution ou garantie, notamment la maison à acheter
- Valeur de l'immeuble = 100.000 euros
- Quotité maximale = 90%
- Montant de crédit maximal = 90.000 euros
- Apport personnel = 20.000 euros
- Prix d'achat = 100.000 euros
- Montant de crédit (achat + frais) = 110.000 euros
- 2 immeuble servent comme caution ou garantie, notamment la maison à acheter et la maison des (grand)parents
- Valeur des garanties = 100.000 euros + 100.000 euros (marge disponible sur la maison des (grand)parents) = 200.000 euros
- Quotité maximale = 90%
- Montant de crédit maximal = 180.000 euros
- Pas d'apport personnel nécessaires
Ainsi, si vos (grands)parents peuvent mettre leur maison en garantie, il est donc possible d'emprunter les frais d'achat de la maison ! Attention, tous les prêteurs ne sont pas disposés à l'accepeter cette solution. Veillez donc à prendre rendez-vous avec votre spécialiste en crédits hypothécaires.
Emprunter les frais d'achat d'une maison, où est le danger ?
Vos (grands-)parents doivent-ils mettre leur maison pendant toute la durée du prêt hypothécaire ?
- Vous commencez à rembourser votre prêt immobilier et vous effectuez toujours des remboursements réguliers.
- Vous ne recevez pas de rappels pour retard de paiement.
- Vous entretenez correctement votre maison
- Votre logement augmente de 2 à 5 % par an
Nous donnons un exemple.
- Valeur de votre maison (prix d'achat) = 100.000 euros
- Montant du crédit = 110.000 euros
- Durée du crédit hypothécaire = 20 ans
- Taux débiteur d'intérêt = 3,50%
|
Après x an |
Solde en capital du crédit hypothécaire |
Valeur de votre maison (augmentation par 2% par an) |
Valeur de votre maison (augmentation par 5% par an) |
|
1 |
106.000 |
102.000 |
105.000 |
|
2 |
102.000 |
104.000 |
110.000 |
|
3 |
98.000 |
106.000 |
115.000 |
|
4 |
94.000 |
108.000 |
121.000 |
|
5 |
89.000 |
110.000 |
127.000 |
Conclusion importante
- Avec une plus-value de 2% par an, vous vous retrouvez avec une quotité inférieur à 90% après 4 ans.
- Si la valeur de votre maison augmente de 5% par an, vous serez déjà en dessous de 90% de quotité après 3 ans.