Apport propre pour l'achat d'une habitation sous forme de « location écureuil »
Écrit par: Sven Van Santvliet
- 13 Février 2020
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La « location écureuil » est de plus en plus tendance. Comme les banques exigent des apports propres toujours plus importants en échange de l'octroi d'un prêt hypothécaire, de plus en plus de candidats propriétaires préfèrent d'abord louer un logement tout en épargnant. Si vous signez aujourd'hui une promesse de vente avec le vendeur du bien, vous aurez alors un maximum de 10 ans pour acheter réellement l'habitation. En attendant, vous louerez l'habitation et pourrez épargner afin d'avoir un apport propre suffisant pour obtenir un prêt hypothécaire.
De quoi réunir ainsi le meilleur de deux mondes : la maison de vos rêves ne vous passera pas sous le nez et vous aurez le temps nécessaire pour vous constituer une épargne suffisante en vue de l'obtention de votre prêt.
Apport propre et crédit hypothécaire
Les banques sont tenues, par l'organe de surveillance, d'appliquer des règles toujours plus strictes dans le cadre de l'octroi d'un crédit hypothécaire, ce qui nécessite de disposer d'un apport propre toujours plus important pour obtenir un prêt. Des exceptions sont certes possibles, mais elles restent... exceptionnelles.
La location écureuil, qu'est-ce que c'est ?
Votre objectif dans le cadre de la location écureuil est de devenir un jour propriétaire. Seulement, vous ne disposez pas encore des fonds propres nécessaires (économies) pour pouvoir acheter une maison. En quoi consiste exactement la location écureuil ? Vous concluez en réalité deux accords avec le vendeur du bien immobilier (une entreprise de construction) :
- une promesse de vente avec option d'achat d'une habitation
- un contrat de bail pour une habitation
1. Promesse de vente avec option d'achat
Le vendeur promet de vous vendre l'habitation à un prix convenu. Grâce à la promesse de vente, vous disposerez d'une option (possibilité) pour acheter le bien. Vous aurez alors maximum 10 ans pour décider si vous levez l'option, autrement dit si vous souhaitez procéder à l'achat de l'habitation.
Le vendeur restera donc provisoirement propriétaire et vous serez locataire. Si vous décidez, après quelques années, de ne pas lever l'option, pas de problème. Rien ne vous y oblige. Vous resterez alors simplement locataire. Le vendeur restera lui propriétaire et pourra décider ce qu'il fait avec l'habitation (par ex. vente). Si vous levez par contre l'option, le contrat de bail prendra fin et la promesse de vente sera exécutée.
2. Contrat de bail
Après la signature de la promesse de vente, vous louerez l'habitation. Un contrat de bail devra donc être établi. Les loyers que vous paierez seront déduits plus tard du prix d'achat, avec un maximum de cinq années de loyers.
Caractéristiques essentielles de la location écureuil:
- Quels sont les principaux éléments de la location écureuil ?
- Il doit s'agir d'un bien immobilier (par ex. une maison ou un appartement).
- Vous disposez de l'habitation.
- Il s'agit d'une période clairement définie.
- Vous pouvez déduire les loyers du prix d'achat (maximum 5 ans).
- Le transfert de propriété du bien immobilier ne se fait pas de plein droit. Vous pouvez décider de lever ou non l'option. Rien ne vous oblige donc à acheter l'habitation.
À quelles conditions « l'habitation écureuil » doit-elle répondre ?
Une « habitation écureuil » est une nouvelle construction qui doit répondre aux normes énergétiques en vigueur. Comme il s'agit d'une nouvelle construction, vous ne devez pas prévoir de budget rénovations. L'habitation est directement habitable et vous bénéficiez d'un bon niveau de finitions.
Qu'est-ce qui détermine le prix de vente et le loyer ?
La location écureuil peut à première vue sembler trop belle pour être vraie. N'y a-t-il donc pas anguille sous roche en ce qui concerne le prix d'achat et le loyer ?
1. Location écureuil : prix de vente
Le prix de vente est fixé de la même manière que pour d'autres nouvelles constructions. La localisation de l'habitation et le nombre de mètres carrés de superficie habitable représentent des éléments essentiels, tout comme le niveau de finitions et la valeur PEB (performances énergétiques de la maison). Vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le terrain à bâtir et la TVA sur la nouvelle construction. Cela vaut aussi pour les habitations qui ne sont pas destinées à la location écureuil.
2. Location écureuil : loyer
Le loyer est aussi conforme aux prix du marché et tient compte des critères habituels. Le loyer pourra toutefois être parfois un peu plus élevé en raison de la prise en compte des droits d'enregistrement et de la TVA, mais cela n'aura rien de trop préjudiciable. Vous pourrez en effet, si vous décidez plus tard d'acheter la maison, déduire jusqu'à 5 ans de loyers du prix d'achat. Nous avons fait le calcul pour vous un peu plus loin dans cet article.
Pour qui la location écureuil peut-elle être intéressante ?
La location écureuil peut représenter une piste intéressante pour de nombreux groupes cibles de candidats propriétaires. Surtout depuis janvier 2020 et le renforcement des consignes de la Banque nationale de Belgique en matière d'octroi de crédits. La règle est que vous pouvez emprunter jusqu'à 90 % de la valeur de votre habitation, avec quelques rares exceptions.
Dans ces conditions, la location écureuil pourra intéresser les profils suivants :
- Jeune couple qui souhaite acheter sa première maison.
- Personne divorcée qui souhaite prendre un nouveau départ et devenir propriétaire.
- Personne un peu plus âgée qui cherche un logement plus petit.
- Célibataire qui souhaite devenir propriétaire.
- Revenus modestes.
- Économies insuffisantes ou pas d'apport propre pour pouvoir acheter une maison.
Quel apport propre pourrez-vous vous constituer grâce à la location écureuil ?
Hypotheque.be a effectué pour vous un petit comparatif et cherché une maison à vendre dans l'offre sur Hamsterhuren.be/fr.
Pour un appartement neuf de 87m² avec deux chambres à coucher et deux terrasses, vous devriez payer 825 € chaque mois. Dans le cadre d'une location écureuil, vous aurez payé, après 5 ans ou 60 mois, un total de 49.500 € en loyers ou crédits. Le prix de l'option ou le prix de vente s'élève aujourd'hui à 298.000 €.
Si vous décidez dans un délai de 10 ans d'acheter l'habitation, vous ne devrez plus payer que 248.500 €. Concrètement, cela signifie que vous aurez besoin d'un prêt hypothécaire correspondant à 83 % du prix d'achat, ce qui est parfaitement conforme aux normes de la Banque nationale de Belgique. Et à supposer que vous ayez aussi constitué des économies entre-temps, un emprunt de moins de 248.500 € pourra suffire.
Location écureuil : des cartes maîtresses pour votre crédit hypothécaire
Si vous optez pour la formule de la location écureuil, vous disposerez de cartes maîtresses pour votre emprunt hypothécaire. Vous aurez en effet déjà remboursé indirectement une partie du prix d'achat à travers le paiement des loyers (crédits). Vous devrez donc emprunter moins et votre quotité d'emprunt (rapport entre le montant emprunté et la valeur de l'habitation) sera bien moins élevée, vraisemblablement entre 80 et 90 %. La quotité exacte dépendra bien sûr du moment où vous lèverez l'option et il va de soi que nous serons là pour vous aider avec un crédit habitation.
Lisez aussi l'article « L'organisme de crédit et votre prêt logement ». Vous avez des questions sur un prêt hypothécaire et aimeriez bénéficier de l'aide d'un spécialiste ? Convenez d'un rendez-vous.
Quel sera le taux de votre crédit habitation ?
Comme vous ne serez pas directement propriétaire avec la formule de la location écureuil, vous ne devrez pas non plus avoir immédiatement un crédit habitation. Comme déjà expliqué, vous aurez en effet dix ans pour décider de lever l'option et devenir propriétaire. Si vous levez l'option durant la dixième année, vous bénéficierez alors du taux d'intérêt en vigueur à ce moment-là.
Impossible donc de dire quel sera le taux de votre crédit habitation dans 10 ans.
Au vu de la faiblesse actuelle des taux d'intérêt, il y a toutefois de fortes chances pour que les taux hypothécaires soient plus élevés qu'aujourd'hui. Mauvaise nouvelle ? Pas forcément. Le taux de votre crédit habitation ne constitue pas votre principale préoccupation à ce stade. Votre problème pour le moment est que vous n'avez pas suffisamment d'apport propre pour acheter la maison de vos rêves. La location écureuil peut pour cela vous offrir une solution. Et au bout de dix ans, vous aurez aussi eu le temps de faire carrière et de gagner plus.
Il s'agit donc d'un choix personnel qui, comme pour chaque moment important de la vie, mérite d'être étudié attentivement, en pesant soigneusement le pour et le contre.
Où vous adresser pour une location écureuil ?
La location écureuil n'en est encore qu'à ses premiers balbutiements et très peu de sociétés de construction proposent pour l'heure cette formule en Belgique. Hypotheque.be ne connaît ainsi qu'un seul promoteur immobilier proposant cette formule en Belgique. Cette société de construction a su s'entourer comme il le fallait avec Belfius Immo, qui a défini le cadre technico-financier. Quoi qu'il en soit, vous pouvez toujours surfer sur www.hamsterhuren.be/fr pour de plus amples informations.