Vous quittez votre maison pour la mettre en location. Quid de votre crédit hypothécaire ?
Écrit par: Sven Van Santvliet
- 19 Février 2020
- combien puis-je emprunter, maison de rapport économiser de l'argent, Investissement en immobilier
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Vous avez pris une décision importante : vous allez quitter votre maison et la mettre prochainement en location. Votre maison devriendra un immeuble de rapport. Qu'est-ce que cela signifie pour votre emprunt hypothécaire ?
La décision de mettre votre maison en location aura pour avantage de rapporter des revenus locatifs. Vous percevrez ainsi un joli loyer, ce qui est bien sûr toujours bienvenu. Mais quelles conséquences cela aura-t-il sur votre crédit hypothécaire ? Pourrez-vous arrêter de rembourser votre emprunt parce que vous n'occupez plus votre maison ? Et qu'en sera-t-il des impôts sur les revenus locatifs ?
Vos revenus locatifs seront-ils imposés ?
Commençons par cette question. Une chose est sûre, vous paierez bien des impôts sur vos revenus locatifs.
1. Vous louez à des personnes privées
Si vous louez votre maison de rapport à des particuliers, ce ne sont pas les revenus locatifs réels qui seront pris en compte, mais uniquement le revenu cadastral indexé x 1,40. Celui-ci sera ensuite ajouté à vos autres revenus et donc imposé au taux d'imposition marginal (taux d'application sur votre tranche d'imposition la plus élevée).
2. Vous louez à une entreprise ou un indépendant en personne physique
Si vous louez votre habitation (immeuble de rapport) à une société ou à une personne l'utilisant (en tout ou partie) à des fins professionnelles, ce sont alors bel et bien les revenus locatifs réels qui seront imposés. Si vous louez votre bien à une personne qui l'utilise aussi pour son travail, vous aurez tout intérêt à scinder clairement le loyer. De cette manière, les revenus locatifs réels serviront uniquement de base imposable pour la partie professionnelle, ce qui fera une sacrée différence.
Autre bonne nouvelle : il existe, pour les revenus locatifs, une déduction forfaitaire des frais fixée à 40 %, avec un maximum de deux tiers du revenu cadastral revalorisé. Vous paierez donc, de cette manière, moins d'impôts qu'initialement prévu.
Revenus locatifs >< charge mensuelle du crédit habitation
Les choses ne seront malheureusement pas si simples. Que vous occupiez ou pas la maison pour laquelle vous avez contracté un emprunt hypothécaire ne changera pas grand-chose. Vous devrez continuer à rembourser chaque mois et deviendrez au final propriétaire de votre maison. L'important sera de bien étudier le rapport entre vos revenus locatifs et vos mensualités :
1. Les revenus locatifs sont identiques ou supérieurs
Si les revenus locatifs sont identiques ou supérieurs à vos charges mensuelles, il n'y aura bien sûr aucun problème. Ce sera alors en quelque sorte votre locataire qui continuera à rembourser votre emprunt.
2. Les revenus locatifs sont inférieurs
Si le loyer est par contre inférieur à votre mensualité, vous devrez combler la différence avec vos propres moyens. Si vous n'y parvenez pas, parce que la différence est par exemple trop importante, il sera alors par exemple possible de demander un refinancement de votre emprunt hypothécaire. Cela vous permettra aussi d'allonger la durée pour ainsi faire baisser votre mensualité et l'adapter à vos revenus locatifs. Sachez toutefois aussi qu'en allongeant la durée de votre prêt logement, vous devrez aussi rembourser plus d'intérêts sur l'ensemble de la durée. À vous de voir si le jeu en vaut la chandelle.
Nous vous conseillons aussi d'en parler avec un intermédiaire en crédits . Il vous écoutera, analysera votre situation financière personnelle et cherchera le refinancement qui vous correspond le mieux. Un intermédiaire en crédits travaille en effet avec différents organismes de prêt et connaît parfaitement leur offre ainsi que leurs conditions. N'hésitez pas non plus à lui poser toute question complémentaire.
Convenez sans plus attendre d'un rendez-vous avec un courtier en crédits près de chez vous !
Mise en location d'une maison : quelques conseils utiles
Voici encore toute une série de petits conseils intéressants si vous décidez de mettre votre maison en location. Lisez-les attentivement. Vous y trouverez sans aucun doute des conseils auxquels vous n'aviez pas pensé.
1. Certificat PEB
Vous devez disposer d'un certificat PEB. Celui-ci doit être établi par un expert énergétique agréé. Depuis cette année 2020, la loi impose aussi la présence de détecteurs de fumée à chaque étage ! Si vous louez des kots d'étudiants, un détecteur de fumée devra être installé dans chaque chambre.
2. Quel louer demandez-vous?
Vous êtes libre de fixer le montant du loyer comme bon vous semble. Pensez bien sûr à tenir compte des loyers généralement appliqués dans votre commune. Et sachez qu'une fois que vous aurez fixé le loyer dans un contrat, celui-ci pourra uniquement être indexé (chaque année), mais plus modifié.
3.Refuser un locataire
Vous ne pouvez pas refuser un locataire pour ses idées ou en vertu de dispositions contraires à la loi anti-discrimination.
4. Rédaction d'un contrat de bail
Faites rédiger votre contrat de bail par un spécialiste. Les obligations légales à respecter seront en effet très nombreuses. Pensez aussi à ajouter un état des lieux détaillé ! Au terme du bail, le locataire devra restituer le bien dans le même état qu'au début. L'état des lieux vous permettra d'obtenir le remboursement d'éventuels dommages par le locataire. Vous devez aussi obligatoirement faire enregistrer le contrat de bail.
5. Immeuble de rapport et la garantie locative
Vous pouvez demander une garantie locative. Celle-ci correspondra au maximum à 2 mois de loyer à Bruxelles et en Wallonie et à 3 mois en Flandre.
6. Assurance incendie - maison de rapport
Souscrivez vous-même une assurance incendie pour le bâtiment (en tant que propriétaire). Votre locataire aura de son côté tout intérêt à assurer son mobilier et sa responsabilité en tant que locataire, mais rien ne l'y oblige légalement. Pensez donc à prévoir cette obligation dans le contrat de bail.
7. Refinancement de votre crédit hypothécaire
Quand les revenus locatifs ne couvrent pas le remboursement de crédit hypothécaire, vous pouvez envisager un refinancement de votre emprunt hypothécaire. De cette manière le remboursement du crédit reste faisable et vous bénéficiez d'un confort financier. Renseignez-vous chez un de nos spécialistes. Nous vous aiderons avec plaisir.