Achat d'une résidence de vacances à l'étranger : les 10 erreurs les plus fréquentes
Écrit par: Sven Van Santvliet
- 17 Août 2022
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Acheter une résidence de vacances dans le Sud est le rêve de beaucoup de compatriotes. Mais même si cela peut sembler idyllique, le rêve peut parfois se transformer en véritable cauchemar. Nous résumons pour vous les 5 erreurs le plus souvent commises. Ne dit-on pas qu'un homme (ou une femme) averti(e) en vaut deux ?
1. Achat résidence de vacances : confiance sans limite dans un notaire étranger
Loin de nous l'idée que les notaires étrangers ne sont par définition pas fiables, mais il est important de savoir que le rôle d'un notaire à l'étranger n'est pas toujours le même qu'en Belgique. Le rôle de notaire à l'étranger est ainsi bien souvent tenu par un agent du bureau des hypothèques (en Belgique, il s'agit du Bureau Sécurité juridique), ce qui est relativement différent des tâches des notaires belges. Depuis quelque temps maintenant, les notaires belges peuvent aussi accompagner l'achat de biens immobiliers à l'étranger. Nous vous conseillons donc aussi d'en parler à un notaire près de chez vous. De préférence bien sûr un notaire spécialisé et possédant une certaine expérience en biens immobiliers à l'étranger.
2. Acheter à l'étranger: absence de conseils juridiques et financiers sur place
Cherchez sur place un conseiller juridique (avocat, fiscaliste, ...) avec une certaine expérience en achats de biens immobiliers. Regardez également les informations au cadastre : les dimensions sont-elles correctes, le bien ou le terrain est-il grevé d'une autre dette, achetez-vous le bien quitte et libre de toutes charges, ...
3. Absence de déclaration de votre bien à l'étranger à l'administration fiscale belge
L'administration fiscale belge sera le plus souvent au courant que vous possédez un bien immobilier à l'étranger, surtout en Europe où les États membres ont conclu des accords en matière d'impôts. L'administration fiscale étudiera vos « revenus mondiaux » au moment du calcul de votre taux d'imposition.
Que devez-vous déclarer précisément à l'impôt des personnes physiques ?
La valeur locative brute (*) de votre résidence de vacances, après déduction des taxes étrangères sur ce bien immobilier.
La valeur locative brute est le loyer annuel brut moyen que vous auriez pu percevoir en louant votre résidence de vacances pendant la période imposable. Il s'agit donc d'une estimation théorique. Le fisc sera toujours à l'affût et vu les conventions de double imposition, l'administration aura toujours une idée approximative de cette valeur théorique. Veillez donc à effectuer une déclaration aussi réaliste que possible.
Autres aspects fiscaux
D'une manière générale, vous aurez toujours intérêt à bien réfléchir aux possibles répercussions fiscales de l'achat d'une résidence secondaire.
- De quoi s’agit-il par exemple ? Devrez-vous payer des impôts sur les revenus locatifs ?
- Existe-t-il une taxe sur la plus-value dans le pays où est située votre résidence de vacances ?
- Y a-t-il un impôt sur les gains en capital ?
- À combien s'élèvent les droits de succession ?
Léguer votre résidence de vacances à vos enfants pourra parfois s'avérer compliqué. Si certains pays, comme le Portugal, n'appliquent par exemple pas de droits de succession, cela ne voudra pas dire pour autant que vous pourrez léguer gratuitement votre résidence de vacances à vos enfants. Le fisc belge, lui, sera bien là pour vous réclamer des droits de succession.
Si vous comptez à terme léguer votre résidence de vacances à vos enfants, vous aurez tout intérêt à consulter un spécialiste avant même son achat. Vous pourrez ainsi opter par exemple pour un achat scindé avec achat de la nue-propriété par vos enfants et achat de l'usufruit par vous-même (et votre époux(se)). Après votre décès respectif, les enfants deviendront automatiquement les pleins propriétaires, sans frais supplémentaires. Et si vous avez déjà acheté la maison, vous pourrez effectuer une donation du bien à vos enfants tout en conservant l'usufruit.
4. Achat bien immobilier à l'étranger : ne pas tenir compte de la succession
Si vous ne tenez pas compte des droits de succession, vos enfants devront payer plus de droits de succession. Un achat scindé (nue-propriété/usufruit) pourra être une solution. Si vos enfants possèdent l'usufruit, ils deviendront alors automatiquement nus-propriétaires (sans droits de succession supplémentaires) à votre décès.
5. Achat résidence de vacances sur fonds propres, sans emprunt hypothécaire
Même si vous avez de belles économies et n'avez pas besoin d'un prêt hypothécaire pour acheter une seconde résidence, vous aurez quand même tout intérêt à en conclure un auprès d'une banque belge. Vous pourrez en effet déduire alors les intérêts du revenu cadastral (valeur locative) de votre résidence de vacances et également déduire vos amortissements en capital de l'impôt des personnes physiques. Les amortissements en capital donneront par ailleurs droit à une réduction d'impôt dans le cadre de l'épargne à long terme. Contrairement à l'achat d'une habitation familiale, un avantage fiscal reste possible à l'achat d'une seconde résidence.
6. Ne tenez compte que du prix d'achat de la résidence secondaire.
De nombreux acheteurs ne considèrent que le prix d'achat. Mais en réalité, lors de l'achat de votre résidence de vacances, vous devez tenir compte de tous les coûts : frais d'avocat, d'agence immobilière et de notaire, droits de mutation, taxes locales, frais de rénovation et d'entretien, assurances, gaz, eau, électricité et éventuels frais communs (maison ou appartement sur un domaine ou un parc de loisirs). Si la maison de vos rêves se trouve loin de chez vous, les frais de déplacement, tels que les billets d'avion, peuvent également grever votre budget de manière substantielle.
7. Êtes-vous autorisé à louer votre résidence de vacances à des tiers ?
Dans certains pays, vous n'êtes pas autorisé à louer votre maison de vacances à des tiers. Parfois, vous devez l'habiter vous-même, vous devez demander un permis, vous ne pouvez le louer que par l'intermédiaire d'une certaine agence, etc. Raison de plus pour en savoir plus avant d'acheter votre résidence de vacances à l'étranger.
8. Acheter une résidence de vacances à l'étranger pendant la haute saison
Certaines personnes partent en vacances et découvrent ensuite de belles maisons qu'elles aimeraient acheter comme résidences secondaires. Puis ils se mettent à rêver et parfois ils font déjà une offre. C'est une offre faite sous le coup de l'émotion. Et en plus, elle se déroule en haute saison, quand tout est plus beau. Le soleil brille, tout est loué (à des tarifs plus élevés), il y a beaucoup d'excursions ou d'attractions à faire... Le monde idéal. Mais il est parfois bon de visiter pendant la basse saison. Alors, tout semble complètement différent et vous serez peut-être moins guidé par les émotions. Faire une offre en basse saison peut aussi être intéressant pour votre porte-monnaie !
9. Entretien et nettoyage de votre maison de vacances à l'étranger
Bien entendu, une résidence de vacances doit être entretenue et nettoyée immédiatement après chaque location. Pour cela, vous devez donc faire appel à un représentant de confiance ou à un cabinet spécialisé. Ne prenez pas cela à la légère et n'engagez pas n'importe qui. Il doit y avoir une confiance aveugle dans les deux parties.
10. Acheter une maison de vacances à l'étranger sans conseils sur le crédit hypothécaire
La même règle s'applique que pour l'achat d'une maison en Belgique : renseignez-vous d'abord sur les possibilités d'acheter votre maison de vacances à l'étranger. Une conversation personnelle avec l'un de nos experts en crédit vous permettra de mieux connaître vos options. En outre, vous éviterez les mauvaises surprises. Prenez un rendez-vous.
ASTUCE: Acheter une seconde résidence - consultez un intermédiaire en crédits
Si vous envisagez d'acheter une résidence de vacances à l'étranger, adressez-vous à un courtier indépendant en crédits. Il cherchera pour vous le prêt hypothécaire qui correspond le mieux à vos projets et à votre situation personnelle. Convenez sans plus attendre d'un rendez-vous.
Ce service et cette approche personnalisés ne sont certainement pas un luxe superflu. Contracter un emprunt hypothécaire pour une résidence de vacances à l'étranger ne sera en effet pas toujours simple. La garantie principale que vous donnerez à l'organisme de prêt devra ainsi toujours être située en Belgique. Vous devez en outre savoir que l'organisme de prêt pourra appliquer un taux supérieur s'il estime que le risque que vous ne remboursiez pas correctement l'emprunt est un peu plus élevé que s'il s'agissait de votre propre habitation familiale. Les organismes de crédit ne seront en outre pas forcément tous disposés à accorder un prêt hypothécaire pour une résidence de vacances, ce qui pourra vous obliger à chercher un financement à l'étranger. Votre courtier en crédit hypothécaire étudiera le marché pour vous et cherchera la meilleure solution possible.